มองตลาดอสังหาฯ ไทย: บทเรียนจากอดีต สู่การปรับตัวในปัจจุบัน

ความเชื่อมโยงที่มองข้ามไม่ได้ระหว่างอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์

ในฐานะที่ผมผ่านร้อนผ่านหนาวในแวดวงการเงินมานานกว่า 40 ปี โดยเฉพาะช่วงต้มยำกุ้งปี 2540 ที่หลายคนยังจำฝังใจ ผมมักจะย้ำเสมอว่า 'ไม่มีอะไรใหม่ใต้ดวงอาทิตย์' เพียงแต่ประวัติศาสตร์มักจะซ้ำรอยในรูปแบบที่ต่างกันไป

วันนี้ผมอยากชวนมาคุยเรื่องตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นอีกหนึ่งภาคส่วนที่สัมพันธ์กับการเงินและเศรษฐกิจอย่างแยกไม่ออก หลายคนอาจจะมองว่าตลาดที่อยู่อาศัยกับตลาดอสังหาฯ เชิงพาณิชย์เป็นคนละเรื่องกัน แต่ในความเป็นจริงแล้ว ทั้งสองตลาดมีความเชื่อมโยงกันอย่างลึกซึ้ง และการเปลี่ยนแปลงในตลาดหนึ่ง ย่อมส่งผลกระทบต่ออีกตลาดหนึ่งเสมอครับ

ลองนึกภาพตามนะครับว่า ถ้าช่วงไหนเศรษฐกิจดี คนมีกำลังซื้อสูง อสังหาฯ ที่อยู่อาศัยก็บูม คนซื้อบ้าน ซื้อคอนโดกันคึกคัก พอคนรู้สึกว่ามีฐานะดีขึ้น มีเงินเหลือ ก็จะใช้จ่ายมากขึ้น ซึ่งตรงนี้แหละครับที่ส่งผลดีต่ออสังหาฯ เชิงพาณิชย์ โดยเฉพาะภาคค้าปลีก ห้างสรรพสินค้า ศูนย์การค้าต่างๆ ก็จะคึกคักตามไปด้วย

ในทางกลับกัน ถ้าตลาดที่อยู่อาศัยเริ่มชะลอตัวลง ยอดขายลดลง สินค้าคงคลังเพิ่มขึ้น ราคาเริ่มนิ่งหรือปรับลดลง นั่นย่อมเป็นสัญญาณเตือนที่นักลงทุนในอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ควรให้ความสนใจ เพราะเมื่อคนรู้สึกว่าความมั่งคั่งจากบ้านลดลง หรือกำลังซื้อเริ่มตึงตัว การใช้จ่ายก็จะลดลงตามมา ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อธุรกิจค้าปลีก และอาจลามไปถึงอสังหาฯ ประเภทอื่นๆ เช่น สำนักงาน หรือคลังสินค้าได้เช่นกัน

สัญญาณเตือนที่นักลงทุนควรจับตา

การเปลี่ยนแปลงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เกิดขึ้นแบบฉับพลันทันที แต่จะมีสัญญาณเตือนให้เห็นล่วงหน้าเสมอครับ สิ่งที่เราควรสังเกตมีดังนี้:

• ยอดขายที่อยู่อาศัย: หากยอดขายบ้านมือสองหรือโครงการใหม่เริ่มลดลงอย่างต่อเนื่อง และใช้เวลานานขึ้นในการขายแต่ละยูนิต นี่คือสัญญาณแรกๆ ที่บ่งบอกถึงการชะลอตัว
• สินค้าคงคลัง: จำนวนบ้านหรือคอนโดที่ยังขายไม่ได้ในตลาดที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ แสดงว่าอุปทานเริ่มล้นตลาด
• ราคา: การที่ราคาประกาศขายเริ่มนิ่ง ไม่ปรับขึ้น หรือบางโครงการมีการปรับลดราคาลงเพื่อกระตุ้นยอดขาย
• หนี้ครัวเรือนและกำลังซื้อ: หากหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง และอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มสูงขึ้น จะส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค และความสามารถในการกู้ยืมเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย

เมื่อสัญญาณเหล่านี้ปรากฏ นักลงทุนในอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ควรเริ่มประเมินสถานการณ์ใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มที่เกี่ยวข้องกับภาคค้าปลีก เพราะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบเร็วที่สุดและโดยตรงที่สุดครับ

โอกาสที่ซ่อนอยู่ในความเปลี่ยนแปลง

แม้ว่าการชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัยอาจดูเป็นข่าวร้ายสำหรับบางภาคส่วน แต่ก็อาจสร้างโอกาสใหม่ๆ ให้กับบางประเภทของอสังหาฯ เชิงพาณิชย์ได้เช่นกันครับ

• ตลาดเช่า: หากคนซื้อบ้านได้ยากขึ้น หรือราคาบ้านแพงเกินเอื้อม ตลาดเช่าก็จะกลับมาคึกคักอีกครั้ง อสังหาฯ ประเภทห้องเช่า อพาร์ตเมนต์ หรือคอนโดให้เช่า อาจจะมีความต้องการเพิ่มขึ้น และอัตราการเข้าพักสูงขึ้น
• อสังหาฯ เพื่อการอุตสาหกรรม/คลังสินค้า: ภาคส่วนนี้มักจะได้รับผลกระทบช้ากว่าภาคอื่นๆ และบางครั้งยังสามารถเติบโตได้จากปัจจัยอื่น เช่น การขยายตัวของการค้าออนไลน์ หรือการย้ายฐานการผลิต ซึ่งทำให้ความต้องการคลังสินค้าและโรงงานยังคงมีอยู่

อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาอย่างรอบคอบว่าอุปทานในตลาดเหล่านี้มีเพียงพอหรือไม่ หากมีการแปลงคอนโดมิเนียมจากเพื่อขายมาเป็นเพื่อเช่าจำนวนมาก ก็อาจส่งผลให้อัตราการเข้าพักลดลงได้เช่นกัน

บทสรุป: ไม่ประมาทและพร้อมปรับตัว

ในมุมมองของผม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็เหมือนกับการลงทุนอื่นๆ ครับ มีขึ้นมีลง มีวัฏจักรของมัน สิ่งสำคัญที่สุดคือนักลงทุนต้องไม่ประมาท ติดตามข่าวสารและข้อมูลเศรษฐกิจอย่างสม่ำเสมอ และที่สำคัญคือต้องพร้อมที่จะปรับตัวตามสถานการณ์

การเข้าใจถึงความสัมพันธ์ระหว่างตลาดที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ จะช่วยให้เรามองเห็นภาพรวมได้ชัดเจนขึ้น และสามารถวางแผนการลงทุนได้อย่างชาญฉลาด ไม่ว่าจะเป็นการปรับพอร์ตการลงทุน การมองหาโอกาสในภาคส่วนที่ได้รับผลกระทบน้อย หรือแม้แต่การเตรียมพร้อมรับมือกับความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น

จำไว้เสมอครับว่า ในทุกวิกฤตย่อมมีโอกาสซ่อนอยู่เสมอ ขอเพียงเรามีสติและใช้ปัญญาในการพิจารณาครับ