รีไฟแนนซ์ด้วยดอกเบี้ยลอยตัว (ARM) น่ากลัวอย่างที่คิดจริงไหม

หลายคนพอได้ยินคำว่า "ดอกเบี้ยลอยตัว" (ฝรั่งเรียก Adjustable Rate Mortgage หรือ ARM) ก็ส่ายหน้าหนีทันที เพราะกลัวว่าดอกเบี้ยจะพุ่งจนผ่อนไม่ไหว วันนี้ผมอยากเล่าให้ฟังตามจริง ว่ามันไม่ได้น่ากลัวเสมอไป แต่ก็ไม่ได้เหมาะกับทุกคน

ดอกเบี้ยลอยตัวคืออะไร

ปกติสินเชื่อบ้านมีสองแบบใหญ่ๆ คือ ดอกเบี้ยคงที่ (fixed) ที่ล็อกตัวเลขไว้ตลอด กับ ดอกเบี้ยลอยตัว ที่ผูกกับอัตราอ้างอิงของตลาด เช่น อัตราดอกเบี้ยนโยบายหรืออัตราอ้างอิงของธนาคาร เมื่ออัตราอ้างอิงขึ้น ดอกเบี้ยเราก็ขึ้น เมื่อลง ดอกเบี้ยเราก็ลงตาม ความไม่แน่นอนตรงนี้แหละที่ทำให้คนกลัว

ความเข้าใจผิดที่ใหญ่ที่สุด

หลายคนจินตนาการว่าดอกเบี้ยจะพุ่งทะลุเพดานจนค่างวดพองโตในชั่วข้ามคืน ความจริงคือสัญญาสินเชื่อลอยตัวส่วนใหญ่มักมี เพดานคุมการปรับดอกเบี้ย อยู่ พูดง่ายๆ คือมีเงื่อนไขจำกัดว่าในช่วงเวลาหนึ่งดอกเบี้ยจะขยับขึ้นได้ไม่เกินเท่าไหร่ ถึงตลาดจะขึ้นแรง ดอกเบี้ยเราก็ถูกกันไว้ไม่ให้กระโดดเกินกำหนด

แต่ผมต้องเตือนว่า เงื่อนไขเพดานนี้ไม่ได้มีเหมือนกันทุกสัญญา บางที่คุมแน่น บางที่หลวม ก่อนเซ็นต้องอ่านให้ละเอียดว่าคุมเท่าไหร่ ปรับได้บ่อยแค่ไหน อย่าเชื่อคำพูดปากเปล่าของเซลส์

เมื่อไหร่ที่ดอกเบี้ยลอยตัวเหมาะกับเรา

สถานการณ์ที่ผมเห็นว่าน่าสนใจคือสินเชื่อแบบ ลูกผสม (hybrid) ที่คงที่ช่วงแรกแล้วค่อยลอยตัวทีหลัง โดยทั่วไปดอกเบี้ยช่วงคงที่ตอนต้นมักต่ำกว่าสินเชื่อคงที่ล้วนสำหรับคนเครดิตพอๆ กัน

• คนที่วางแผนจะปิดหนี้หรือขายบ้านก่อนหมดช่วงดอกเบี้ยต่ำ
• คนที่รีไฟแนนซ์หนี้ก้อนเล็กๆ ที่ผ่อนหมดได้ก่อนช่วงลอยตัวจะเริ่ม

คนเครดิตไม่ดีกับดอกเบี้ยลอยตัว

ในความเป็นจริง คนที่มีประวัติเครดิตไม่ค่อยดีมักถูกเสนอให้เฉพาะแบบลอยตัว เพราะธนาคารมองว่ามีความเสี่ยงสูงกว่า จึงชดเชยด้วยเงื่อนไขที่เข้มขึ้น ตรงนี้ไม่ใช่เรื่องกลั่นแกล้ง แต่เป็นการบริหารความเสี่ยงตามปกติ ถ้าเราอยู่ในกลุ่มนี้ ทางที่ดีคือค่อยๆ สร้างประวัติการเงินให้ดีขึ้น แล้วอนาคตจะมีทางเลือกมากขึ้นเอง

ดอกเบี้ยลอยตัวไม่ใช่ผู้ร้าย มันเป็นแค่เครื่องมือ ปัญหาอยู่ที่เราเข้าใจมันดีพอหรือเปล่าก่อนใช้

สรุป

ดอกเบี้ยลอยตัวมีทั้งข้อดีข้อเสีย ข้อดีคือช่วงต้นมักถูกกว่าและมีเพดานคุมความเสี่ยง ข้อเสียคือความไม่แน่นอนในระยะยาว สิ่งสำคัญคืออ่านเงื่อนไขให้ครบ และประเมินว่าเราจะอยู่กับบ้านหลังนี้นานแค่ไหน

ข้อคิดส่งท้าย

อย่ากลัวสิ่งที่เรายังไม่เข้าใจ และอย่าเซ็นสิ่งที่เราเข้าใจไม่หมดครับ ก่อนตัดสินใจรีไฟแนนซ์แบบไหน ให้ขอตารางจำลองค่างวดในหลายๆ สถานการณ์จากธนาคารมาดูก่อนเสมอ