รีไฟแนนซ์แบบ "ถอนเงินสด" (Cash Out) คืออะไร ดึงเงินจากบ้านมาใช้ได้จริงไหม

วันนี้มาเล่าเรื่องการรีไฟแนนซ์รูปแบบหนึ่งที่ฟังดูน่าตื่นเต้น คือแบบ "ถอนเงินสด" (ฝรั่งเรียก cash out refinance) พูดง่ายๆ คือการรีไฟแนนซ์บ้านด้วยยอดที่มากกว่าหนี้เดิมที่เหลืออยู่ แล้วเอาส่วนต่างมาเป็นเงินสดไว้ใช้ ฟังดูดีใช่ไหมครับ แต่ผมอยากให้เข้าใจให้ครบก่อนตัดสินใจ

รีไฟแนนซ์แบบถอนเงินสด ทำงานอย่างไร

สมมติเราผ่อนบ้านมาได้ระยะหนึ่งจนมี equity (ส่วนของบ้านที่เป็นของเราจริงๆ) พอสมควร การรีไฟแนนซ์แบบนี้จะให้เรากู้ยอดใหม่ที่สูงกว่าหนี้ที่เหลือ ธนาคารจ่ายเงินไปโปะหนี้เก่า แล้วส่วนที่เกินมาก็ให้เราเป็นเงินสด จากนั้นเราก็ผ่อนยอดใหม่ทั้งก้อน (หนี้เดิม + เงินที่ถอนออกมา) ไปตามสัญญา

ทำแบบนี้ได้เมื่อไหร่

เงื่อนไขสำคัญคือ ต้องมี equity ในบ้านอยู่แล้ว เพราะธนาคารใช้มูลค่าบ้านเป็นหลักประกัน เมื่อมีบ้านค้ำอยู่ เขาจึงกล้าปล่อยวงเงินเพิ่ม ทั้งนี้ไม่ใช่ทุกสถาบันจะมีบริการนี้ ควรถามให้ชัดตั้งแต่แรกว่ามีหรือไม่ จะได้ไม่เสียเวลา

เอาเงินไปใช้ทำอะไรได้บ้าง

เสน่ห์ของมันคือเงินก้อนนี้เอาไปใช้อะไรก็ได้ ไม่ต้องรายงานผู้ให้กู้ ตัวอย่างที่คนนิยม เช่น

• ซ่อมแซมหรือต่อเติมบ้าน
• เป็นทุนการศึกษาลูกหลาน
• เป็นทุนเริ่มต้นทำธุรกิจเล็กๆ

แต่ผมต้องเตือนแรงๆ ตรงนี้ครับ ถึงจะใช้อิสระ แต่นี่คือ เงินที่เราต้องผ่อนคืนพร้อมดอกเบี้ย ไม่ใช่เงินฟรี ควรใช้กับสิ่งที่สร้างคุณค่าหรือผลตอบแทนกลับมา มากกว่าเอาไปใช้จ่ายฟุ่มเฟือยที่หมดแล้วหมดเลย เพราะสุดท้ายเราเอาบ้านไปเสี่ยงกับหนี้ที่โตขึ้น

เงินที่ถอนออกมาจากบ้าน ไม่ใช่โบนัส แต่คือหนี้ที่เรายืมตัวเองในอนาคตมาใช้ก่อนครับ

ตัวอย่างให้เห็นภาพ (สมมติ)

ขอยกตัวอย่างสมมติเป็นเงินบาทให้เห็นภาพง่ายๆ นะครับ สมมติเราซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท ผ่อนไปจนเหลือหนี้ 2 ล้านบาท แล้วอยากได้เงินเพิ่มอีก 4 แสนบาทไปลงทุนทำธุรกิจ เราอาจรีไฟแนนซ์ยอดใหม่รวมเป็น 2.4 ล้านบาท โดยได้ดอกเบี้ยที่อาจต่ำลงกว่าเดิม แล้วรับเงินสดส่วนต่าง 4 แสนมาใช้ นี่คือการเปลี่ยน equity ในบ้านให้เป็นเงินทุน

ย้ำว่าตัวเลขข้างต้นเป็นเพียงตัวอย่างสมมติเพื่อให้เข้าใจง่าย ไม่ใช่ข้อเสนอหรืออัตราจริง เงื่อนไข วงเงิน และดอกเบี้ยจริงขึ้นอยู่กับสถาบันการเงินและสถานะของแต่ละคน

เรื่องภาษีและข้อควรระวัง

ดอกเบี้ยจากการรีไฟแนนซ์แบบนี้ อาจนำไปลดหย่อนภาษีได้ในบางกรณีตามเงื่อนไขกฎหมาย ซึ่งไม่ได้ครอบคลุมทุกกรณี ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีก่อนคาดหวังสิทธิใดๆ และที่สำคัญที่สุด ให้ประเมินกำลังผ่อนยอดใหม่ที่สูงขึ้นให้ดี อย่าดึงเงินออกมาจนภาระเกินตัว

สรุป

การรีไฟแนนซ์แบบถอนเงินสดเป็นเครื่องมือที่เปลี่ยนมูลค่าบ้านให้เป็นเงินทุนได้ เหมาะกับคนที่มีเป้าหมายชัดและวินัยดี แต่มันคือการเพิ่มหนี้ ไม่ใช่รายได้ ใช้ผิดที่ก็กลายเป็นภาระที่เอาบ้านไปเสี่ยง

ข้อคิดส่งท้าย

ก่อนถอนเงินจากบ้านทุกครั้ง ให้ถามตัวเองว่า "เงินก้อนนี้จะงอกเงยหรือแค่หายไป" ถ้ามันสร้างอนาคตที่ดีกว่าได้ ก็เป็นการใช้หนี้อย่างชาญฉลาด แต่ถ้าแค่ตอบสนองความอยากชั่วคราว ผมแนะนำให้คิดอีกหลายรอบครับ