รีไฟแนนซ์บ้านทุกครั้งที่ดอกเบี้ยลด...ดีจริงหรือ? เมื่อไหร่ที่ควรอยู่เฉยๆ

หลายคนเชื่อว่า พอดอกเบี้ยบ้านในตลาดลดลงเมื่อไหร่ ก็ต้องรีบวิ่งไปรีไฟแนนซ์ทันที ยิ่งช่วงหลังพ้นโปรโมชั่น 3 ปีแรก ธนาคารก็มักส่งข้อความมาชวนทุกเดือน ผมเองอยู่ในสายการเงินมาทั้งชีวิต และผ่านวิกฤตต้มยำกุ้งปี 2540 มาแล้ว จึงอยากบอกตรงๆ ว่า การรีไฟแนนซ์ไม่ใช่ของดีเสมอไป บางจังหวะทำไปแล้วขาดทุนโดยไม่รู้ตัวด้วยซ้ำ

วันนี้ผมขอชวนดูว่า เมื่อไหร่ที่การรีไฟแนนซ์กลายเป็น "ความผิดพลาด" มากกว่าโอกาส เพื่อให้ทุกท่านตัดสินใจด้วยตัวเลข ไม่ใช่ด้วยอารมณ์

รีไฟแนนซ์คืออะไร ทำไมถึงมีค่าใช้จ่าย

รีไฟแนนซ์ (Refinance) คือการย้ายหนี้บ้านที่มีอยู่ ไปกู้ใหม่กับธนาคารเดิมหรือธนาคารอื่น เพื่อให้ได้ดอกเบี้ยที่ถูกลง แต่สิ่งที่หลายคนลืมคิดคือ การย้ายแต่ละครั้งมีค่าใช้จ่ายแฝง เช่น ค่าประเมินหลักทรัพย์ ค่าจดจำนองใหม่ ค่าธรรมเนียมการปล่อยกู้ ค่าอากรแสตมป์ และบางสัญญายังมีค่าปรับกรณีปิดก่อนกำหนด

ค่าใช้จ่ายพวกนี้รวมกันแล้วไม่ใช่น้อยๆ ถ้าเงินที่ประหยัดจากดอกเบี้ยที่ลดลง ยังไม่มากพอจะกลบต้นทุนตรงนี้ การรีไฟแนนซ์ก็ไม่คุ้ม

จังหวะที่ 1: กำลังจะขายบ้านในอีกไม่นาน

ข้อผิดพลาดคลาสสิกที่สุดคือ การรีไฟแนนซ์ทั้งที่คิดจะขายบ้านในอีกปีสองปีข้างหน้า เพราะกว่าเงินที่ประหยัดได้จากดอกเบี้ยจะ "คืนทุน" ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ อาจใช้เวลาหลายปี ถ้าเราขายบ้านไปก่อนถึงจุดคุ้มทุน เท่ากับจ่ายค่าธรรมเนียมทิ้งเปล่าๆ

วิธีคิดง่ายๆ คือ เอา ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ทั้งหมด หารด้วยเงินที่ประหยัดได้ต่อเดือน จะได้ตัวเลขว่าต้องอยู่บ้านนี้ต่ออีกกี่เดือนถึงจะคุ้ม เช่น ถ้าค่าใช้จ่าย 30,000 บาท ประหยัดเดือนละ 1,500 บาท ก็ต้องอยู่ต่ออย่างน้อยประมาณ 20 เดือนถึงจะเริ่มได้กำไร

จังหวะที่ 2: เครดิตของเราแย่ลงกว่าตอนกู้ครั้งแรก

หลายคนเห็นดอกเบี้ยตลาดลด ก็คิดว่าตัวเองจะได้ดอกเบี้ยถูกตามไปด้วย แต่ลืมไปว่าธนาคารดูประวัติเครดิตของเราด้วย ถ้าช่วงที่ผ่านมามีการผ่อนสะดุด มีหนี้บัตรเครดิตหรือหนี้อื่นเพิ่มขึ้นมาก ประวัติในเครดิตบูโร (NCB) อาจไม่สวยเท่าเดิม

ผลก็คือ ต่อให้ดอกเบี้ยในตลาดลด แต่ธนาคารอาจเสนอเงื่อนไขที่ไม่ได้ดีอย่างที่คิด หรืออาจไม่อนุมัติเลย ฉะนั้นก่อนไปรีไฟแนนซ์ ลองประเมินสถานะการเงินของตัวเองตามจริงก่อน จะได้ไม่เสียเวลาและค่าประเมินฟรีๆ

จังหวะที่ 3: ดอกเบี้ยลด...แต่ลดไม่มากพอ

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยคือ พอเห็นดอกเบี้ยลดนิดหน่อยก็รีบรีไฟแนนซ์ โดยไม่ได้คำนวณว่าส่วนต่างที่ลดลงนั้น มากพอจะกลบค่าธรรมเนียมหรือเปล่า บางครั้งดอกเบี้ยลดแค่เล็กน้อย เงินที่ประหยัดได้ทั้งปี ยังไม่พอจ่ายค่าใช้จ่ายในการย้ายด้วยซ้ำ

ก่อนตัดสินใจ ผมแนะนำให้ทำตารางเปรียบเทียบง่ายๆ ดังนี้

• ยอดหนี้คงเหลือ ตอนนี้เท่าไหร่
• ดอกเบี้ยเดิม เทียบกับ ดอกเบี้ยใหม่ ต่างกันกี่เปอร์เซ็นต์
• ค่างวดต่อเดือน ลดลงเดือนละเท่าไหร่
• ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ทั้งหมด รวมแล้วเท่าไหร่
• จุดคุ้มทุน กี่เดือนถึงจะเริ่มได้กำไร

ถ้าจุดคุ้มทุนไกลเกินไป หรือเรากะจะย้ายบ้านก่อนถึงจุดนั้น ก็ควรอยู่เฉยๆ ดีกว่า

บางครั้ง "ผิดสูตร" ก็อาจถูกสำหรับเรา

ผมไม่อยากให้มองเรื่องนี้เป็นขาวกับดำเสียทีเดียว บางคนรู้ทั้งรู้ว่าในระยะยาวอาจจ่ายมากกว่า แต่เลือกรีไฟแนนซ์เพื่อลดค่างวดต่อเดือน ให้เงินสดในมือหมุนคล่องขึ้น ในช่วงที่รายจ่ายจำเป็นบีบตัว เช่น มีลูกกำลังเรียน หรือรายได้ไม่แน่นอน

กรณีแบบนี้ ถ้าเจ้าของบ้านเข้าใจข้อแลกเปลี่ยนดีแล้วว่ากำลังจ่ายดอกเบี้ยรวมมากขึ้นเพื่อแลกกับสภาพคล่องระยะสั้น ก็ถือเป็นการตัดสินใจที่เหมาะกับชีวิตของเขา ไม่ใช่ความผิดพลาดเสมอไป สำคัญคือต้องรู้ตัวว่ากำลังแลกอะไรกับอะไร ไม่ใช่ทำตามคนอื่นโดยไม่คิด

สรุป

ดอกเบี้ยในตลาดลดลง ไม่ได้แปลว่าเราต้องรีไฟแนนซ์ทันทีเสมอไป จังหวะที่ควรระวังเป็นพิเศษคือ เมื่อกำลังจะขายบ้านในไม่ช้า เมื่อเครดิตของเราแย่ลงกว่าเดิม และเมื่อดอกเบี้ยลดน้อยจนไม่คุ้มค่าธรรมเนียม หัวใจอยู่ที่การนั่งคำนวณ "จุดคุ้มทุน" ให้ชัดก่อนเซ็นสัญญาใหม่

รีไฟแนนซ์ที่ดี ไม่ได้วัดที่ดอกเบี้ยลดกี่เปอร์เซ็นต์ แต่วัดที่เงินในกระเป๋าเราท้ายทาง เหลือมากขึ้นจริงหรือเปล่า

ข้อคิดส่งท้าย: ก่อนย้ายหนี้บ้านครั้งต่อไป ลองหยิบกระดาษมาคำนวณเองสักรอบ หรือขอตารางเปรียบเทียบจากธนาคาร แล้วถามคำถามเดียวให้ชัดว่า "ต้องอยู่บ้านนี้อีกกี่เดือนถึงจะเริ่มได้กำไร?" ถ้าตอบตัวเองได้อย่างสบายใจ ค่อยตัดสินใจ แล้วเงินที่หามาด้วยความเหนื่อยของเรา จะไม่รั่วไหลไปกับค่าธรรมเนียมโดยเปล่าประโยชน์ครับ